新华财经上海10月28日电 自去年8月上海市金山区发出上海首张房票以来，青浦区、嘉定区、奉贤区也先后跟进实施房票制度。近期，位于中心城区的徐汇江南新村，也在征收方案中新增了“房票奖励”这一关键词。业内专家表示，房票制度已经成为城市更新中的重要政策工具，传统的房票机制是定向消化郊区特定板块的新房库存，而新鲜出炉的徐汇区“房票奖励”，核心在于为城市更新提速。
从郊区到中心城区，“房票”阵营稳步扩大
所谓“房票”，指的是动迁居民在实物安置、货币补偿之后的第三种选择，其核心路径通常是由征收部门出具指定面额与使用规则的“购房代金券”，居民在政府划定的“房源超市”内购置房屋并进行结算。这一模式为动迁居民提供了更灵活的安置选择，也成为城市更新中的重要政策工具。
上海房票安置政策的推进有着清晰的脉络。今年8月《上海市人民政府办公厅关于加快推进本市城中村改造工作的实施意见》发布，明确提出各区可结合实际在改造项目中实施房票安置，为该政策在全市范围的推广奠定了坚实的政策基础。而近期徐汇区江南新村地块旧城区改建项目房屋征收与补偿方案中明确提及“房票奖励”，标志着房票制度正式纳入中心城区城市更新的政策工具箱，具有重要的示范意义。
江南新村前身是建于上世纪50年代的江南造船厂职工宿舍，地处斜土路街道，地理位置优越——南侧紧邻内环线，直线距离黄浦江约800米，向西300米便是已完成动迁的东安一村二村，跨过内环就是绿城潮鸣东方、汇元玺等徐汇滨江知名楼盘。然而，考虑到其房龄普遍在60年以上，区域内多数房屋都存在空间狭小、设施陈旧等问题，当地居民改善居住条件的需求极为迫切。
根据10月22日落地的江南新村正式征收方案，“被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿方式的，在签约期限内与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，自2025年1月22日起，至签约期结束之日后18个月内，被补偿人或其直系亲属购买本地块范围之外本市居住房屋的，在规定时间内凭购买房屋的房地产权证或不动产登记证等相关证明申请，每证按被征收房屋建筑面积给予2000元／平方米奖励。”
以40平方米的房屋为例做个简单测算：居民在房屋被征收之后，如选择货币补偿，则新购房源没有区域限制，也没有新房与二手房的区别，只要购买时间在1月22日后，即可在规定时间内凭借新的房产证等，即可获得8万元的奖励费，且这笔奖励费可与早签约奖（1-3日内签约保底奖励40万元）、早搬迁奖（1-15日内搬离奖励4000元／平方米，保底16万元）、首批搬迁奖（10万元）等其他奖励并行，如果叠加有成套价格补贴（60万元／证），总的奖励补贴金额便可轻松超过百万元。
从郊区到中心城区，“房票”变在哪里？
编号为001的房票于2024年8月发到了上海市金山卫镇横浦村集体土地动迁居民手中。2024年6月，金山区率先印发《金山区房票安置实施办法（试行）》，其中提出，被补偿人若选择房票安置，可按照补偿协议中补偿款总金额的7%获得政策性奖励，通过经济激励提升群众选择房票安置的积极性。同年年底，青浦区跟进发布《房票安置操作口径（试行）》征询公示，在房源要求上提出更严格标准——房源库必须由已取证且竣工的现房组成，这与金山区 “6个月内竣工交付期房” 的规定相比，进一步保障了安置群众的住房权益，避免交付风险。
2025年7月，嘉定区的房票政策在灵活性上实现突破，《嘉定区房票安置实施办法（试行）》中 “可拆分使用” 的条款显著降低了购房门槛，让安置群众能更灵活地根据自身需求分配购房资金。以嘉定马陆镇彭赵村（北片区）城中村改造项目为例，项目采用 “现房+房票安置” 的组合模式：动迁户先选定一套安置房作为临时居住和安置托底保障，剩余安置面积则折算成房票额度，再凭房票选购纳入 “房源超市” 的在售商品房。不过，该项目的房源超市限定在嘉定全区15个在售小区、2800多套房源范围内，不支持跨区使用，其定向消化郊区特定板块新房库存的政策导向明确。
“上海对‘房票’的探索仍在不断提速，并从郊区试点正式迈入寸土寸金的市中心。”克而瑞集团董事长丁祖昱表示，区别于金山、嘉定等区已经实行的房票安置政策，徐汇区“房票奖励”模式有两个大的关键点：使用范围覆盖全市的新房和二手房，以及购买时间自今年1月22日起都在范围内。“打破了此前郊区房票的时间和区域的局限，这也是房票制度在中心城区的创新之处。”
丁祖昱强调，传统的房票机制是定向消化郊区特定板块的新房库存，而徐汇区“房票奖励”核心还是为了城市更新提速。
根据上海市委、市政府总体部署，到2026年底，上海将全面启动整体改造项目；到2027年，基本完成城中村整体改造项目的改造工作。在此背景下，房票制度作为重要配套措施，在助力改造推进的同时，也面临着多重挑战。
从成效来看，不动产综合咨询服务机构城市测量师行在研报中表示，房票安置为城中村改造和房地产市场带来多重积极影响。
其一，有利于增加安置的选择性和积极性，打破传统实物安置的局限，让群众能在指定范围内自主挑选不同区位、户型和品质的商品房，再加上奖励机制的设置，既增强了群众购买力，又缩短了安置周期。其二，房票安置成为房地产市场去库存的关键抓手，通过定向释放购房需求，将征收补偿资金转化为有效购买力，帮助开发商加速销售、盘活存量资产。其三，在优化城市空间布局方面，房票安置减少了安置房建设需求，节省的土地可用于打造更具价值的商品房、产业项目或公共配套，推动城市功能布局升级。
不过，房票安置也存在一些潜在风险。城市测量师认为，一方面，受市场波动影响大，其在房地产市场低迷时能稳定预期、促进去库存，但市场转热后，开发商无需依赖房源库销售，会导致可选房源减少，削弱政策效果。另一方面，供需结构性矛盾难以解决，核心区域房源紧俏但吸引力强，偏远区域库存高却吸引力弱，房票奖励还会进一步吸引群众向核心区域聚集，加剧偏远区域去化压力。此外，过度依赖房票可能掩盖市场真实供需，减缓房企调整供应结构的步伐，甚至导致开发商持续开发同质化产品。
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